Baromètre Immobilier 2022 et focus sur notre marché régional

En immobilier comme dans la vie, il semble important de faire la part des choses entre le ressenti et les faits. Les faits, ce sont les suivants : l’année 2022 sera une année de hausse des prix de l’immobilier ancien, avec un marché dynamique et une forte demande, notamment sur les biens avec extérieur et les maisons individuelles. L’enquête diligentée par le Groupe Guy Hoquet nous permet d’y voir plus clair.

Au niveau national, les prix ont augmenté de +7.2% sur la période janvier-septembre

L’implantation des 580 agences du groupe Guy Hoquet lui permet d’avoir une vision macro du marché immobilier. La période est marquée par la forte demande sur les maisons, qui a engendré une très nette augmentation de leur valeur : +10.9% sur le prix/m2. Pendant ce temps, le volume d’appartements mis en vente a eu tendance à diminuer (-5%), ce qui a généré une hausse de leurs prix (+4.1%).

7 biens sur 10 mis en vente entre janvier et septembre 2022 sont des maisons !

Les villes moyennes ont sur-performé en 2022

Si la moyenne nationale sur les 9 premiers mois de l’année affiche des prix/m2 à +7.2% dans l’ancien, on distingue globalement 3 catégories de tendances :

1. Les « locomotives » (croissance à 2 chiffres du prix/m2 en 1 an) : des villes souvent situées autour de la Méditerranée, mais pas uniquement (Toulon, Ajaccio, Nîmes… et aussi La Rochelle, Albi, Annecy, Pau, Strasbourg ou Amiens)
2. Les « suiveuses » (entre +5 et +9%) : Marseille, Montpellier, Montauban, Poitiers, Limoges, Rennes, Rouen, Caen, Orléans, Tours, Angers, Le Mans, Metz, Dijon…
3. Les « éléphants » (grandes villes qui ont plutôt stagné) : Paris (-0.4%), Lyon (-0.1%), Lille (+0.8%).

La demande soutenue sur les maisons a provoqué l’envol de leur valeur

Mois après mois, la tendance s’est renforcée : le prix affiché des maisons individuelles augmente de façon continue depuis janvier (hors vacances d’été). Le mois de septembre ne fait pas exception à la règle et conforte la hausse globale sur janvier-septembre 2022 : +10.9% en 1 an !

La tendance baissière du volume d’appartements anciens mis en vente a entretenu des prix élevés

Au global sur les premiers mois de l’année 2022, la valeur au m2 affichée pour les appartements anciens s’est plutôt stabilisée, avant une hausse sur mai-juin. Après une pause estivale, le mois de septembre a repris sur une valeur supérieure à 5000€/m2.

L’offre a montré des signes d’instabilité selon la période (tantôt à la hausse, tantôt à la baisse), mais sur le cumul janvier-septembre, elle reste inférieure à 2021 (-5%).

Les « passoires thermiques » représentent 8% des biens anciens mis en vente, malgré les publications de ces derniers mois, les rendements locatifs sont impactés par la hausse des prix et les contraintes réglementaires.

Le marché immobilier de la région AuRA en progression grâce à Annecy

Le marché est fortement porté par la croissance d’Annecy : La courbe des prix/m2 affiche clairement la montée en puissance de la région en 2022.

Au global sur les 9 premiers mois de l’année, c’est principalement Annecy qui a porté la croissance de valeur avec un prix affiché élevé (6206 €/m2) et en hausse de +11.2% par rapport à 2021.

Pendant ce temps, l’autre poids lourd de la région – Lyon – est resté stable avec 5523€/m2 (-0.1% en 1 an).

En revanche, la tendance est plus mitigée sur les villes moyennes étudiées : Clermont-Ferrand en hausse à 2584€/m2, Saint-Étienne en baisse à 1567€/m2 et Grenoble stable à 2951€/m2.

Focus sur Clermont-Ferrand : Des signes d’activité favorables

Bien qu’affichant une croissance inférieure à la moyenne, le marché ancien clermontois a vu ses prix progresser sur la période : +4%. Une hausse observée tant sur le segment des appartements (dont l’offre a diminué), que sur celui des maisons (dont l’offre a augmenté de +6.2%).

Si la majeure partie des biens anciens mis en vente affiche la classe DPE (76% versus 65% au national), il reste que 12% d’entre eux sont considérés comme des « passoires énergétiques » : une proportion 50% supérieure à celle observée dans la moyenne de l’offre nationale.

Sur la période de janvier à septembre 2022, 784 maisons ont été mises en vente, avec une moyenne au mètre carré de 2480€, avec un budget moyen de 340k€ et une surface moyenne de 138 m2. En ce qui concerne les appartements 2660 ont été à la vente, pour une surface moyenne de 68m2, un budget moyen de 180k€ et un prix moyen au mètre carré de 2665€.

Qu’en est-il des autres villes auvergnates ?

A noter que sur Vichy, le prix médian au mètre carré est de 1877€, en progression de 12% sur 1 an et 31% sur 5 ans !

Pour Moulins, la moyenne est à 1353€/m2, en progression de 6% depuis l’année dernière et 17% sur 5 ans

Montluçon reste le spot immobilier le moins cher avec 981€ par mètre carré en moyenne, en petite progression (3% en un an et 1% sur 5 ans)

Haute-Loire, le prix moyen au m2 de la ville du Puy-en-Velay progresse de 10% en 1 an et 23% en 5 ans, ce qui le porte à 1631€.

A Aurillac la progression des prix est en accord avec la moyenne nationale : +11% sur un an et +18% sur 5 ans : 1534€/m2

A Riom, la progression est presque comparable à Vichy : +11% en un an et 28% sur 5 ans, prix médian 2198€/m2

Le prix moyen au mètre carré de Cournon-d’Auvergne a, grâce à une progression de 17% sur un an, dépassé celui de la Capitale Auvergnate puisqu’il se négocie à 2641€.

En bref la tendance est à la hausse sur les ventes de l’immobilier ancien du fait du marché tendu et inflationniste des matériaux de construction : Il existe de vraies incertitudes sur le délai de construction d’une maison et son budget final.